Pergola bioclimatica, permessi 2026: edilizia libera e vincoli

In molti casi no, a patto che la pergola rispetti le condizioni della lettera b-ter dell'articolo 6 del Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001): struttura principale fatta di tende o di lame mobili, addossata o annessa alla casa, nessuno spazio stabilmente chiuso, impatto visivo ridotto al minimo. Se le condizioni ci sono tutte, l'opera si esegue «senza alcun titolo abilitativo», cioè senza CILA, SCIA o permesso di costruire.

Lo stesso articolo, però, fa salve «le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali» e chiede il «rispetto» del Codice dei beni culturali e del paesaggio: l'edilizia libera non cancella il regolamento comunale, il vincolo paesaggistico, le regole di condominio e le distanze dai vicini. Per questo non esiste una risposta secca: scriviamo le condizioni e le verifichiamo per voi in fase di progetto, prima di ordinare.

La lettera b-ter è stata inserita nell'articolo 6 dal decreto-legge 29 maggio 2024 n. 69 (il «Salva Casa»), convertito dalla legge 24 luglio 2024 n. 105. Il testo in vigore su Normattiva (letto a ottobre 2026) dice:

«b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;»

Le parole «anche bioclimatiche» sono state aggiunte in sede di conversione in legge: il decreto di maggio 2024 non le conteneva. In pratica, la pergotenda a telo impacchettabile (pergotende e pergole a telo) è la «tenda a pergola con telo retrattile»; la pergola bioclimatica a lame orientabili, o orientabili e impacchettabili, è quella «con elementi di protezione solare mobili o regolabili», e il suo funzionamento è spiegato in pergola bioclimatica: cos'è e come funziona. Le tende da sole a bracci e a caduta sono le prime opere nominate dalla lettera. I montanti possono essere fissi, ma la protezione deve restare mobile.

Non basta il nome «bioclimatica»: la pergola rientra nella lettera b-ter se rispetta insieme tutte le condizioni della tabella.

Le pergole che rivendiamo e installiamo, di Gibus, KE Outdoor Design e Pratic, hanno lame orientabili (per esempio Gibus Twist, KE Kedry Prime, Pratic Opera), orientabili e impacchettabili (Gibus Velvet, KE Kedry Skylife) oppure retraibili (Pratic Brera P), come dichiarato dai produttori; le pergotende hanno il telo impacchettabile. Tutte hanno quindi una protezione mobile: le altre tre condizioni dipendono dal vostro progetto, e le controlliamo con voi. Per scegliere fra i tre marchi c'è la guida Gibus, KE o Pratic.

Vetrate scorrevoli e tende zip sono chiusure mobili, ammesse purché la pergola non diventi «uno spazio stabilmente chiuso». La lettera b-bis riguarda le VEPA, vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti: sono in edilizia libera su balconi aggettanti, logge rientranti e porticati (esclusi quelli di uso pubblico o sui fronti verso aree pubbliche), se hanno funzione temporanea, non creano spazi stabilmente chiusi e garantiscono una «naturale microaerazione».

Il punto delicato è la chiusura su tutti i lati. Una pergola con vetrate e zip su ogni lato, usata tutto l'anno come una stanza, può diventare un nuovo volume: secondo quanto riportato dallo studio tecnico Pagliai, il TAR di Genova (sentenza n. 862 del 2022) ha considerato una veranda una bioclimatica chiusa da vetrate a pacchetto, e gli orientamenti dei giudici sulle vetrate laterali non sono uniformi. Per questo progettiamo le chiusure come protezione dal vento e dalla pioggia su una pergola che resta aperta; se volete chiuderla stabilmente su tutti i lati, la verifica con il Comune va fatta prima, non dopo. Approfondimento: chiusure, vetrate scorrevoli e tende zip.

Serve un titolo edilizio quando l'opera esce dalla lettera b-ter: copertura fissa, chiusura stabile, struttura isolata e autonoma o impatto rilevante su sagoma e prospetto. Si parla allora di tettoia, veranda o nuova costruzione, e il titolo (SCIA o permesso di costruire) dipende da dimensioni e volume. Le differenze fra le tipologie sono spiegate in pergola bioclimatica, pergotenda, tettoia, gazebo e veranda.

Due pronunce del Consiglio di Stato, secondo quanto riportato da Biblus-ACCA (articolo del 15 aprile 2026), fissano il confine. Con la n. 5918/2025 una struttura con montanti fissi, lamelle non retrattili e grondaie, stabilmente installata su una terrazza, è stata considerata una tettoia, con aumento di volume e obbligo di permesso di costruire. Con la n. 2293/2026 i giudici hanno ricordato che tettoie e pergole bioclimatiche non sono automaticamente pertinenziali e, se creano nuovi volumi, sono «nuova costruzione». Conta l'effetto, non il nome; e poiché nel primo caso le lamelle non erano retrattili, la scelta fra lame solo orientabili e impacchettabili si valuta sul progetto.

Prima del Salva Casa il riferimento era il Glossario dell'edilizia libera (DM 2 marzo 2018, Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018): un elenco non esaustivo di 58 opere realizzabili in edilizia libera. Resta utile per le strutture non addossate alla casa: la voce 46 è il «Pergolato, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo» (il gazebo, voce 44, ha le stesse parole), la voce 50 «Tenda, Tenda a Pergola, Pergotenda, Copertura leggera di arredo».

Il Glossario non definisce «limitate dimensioni» né «non stabilmente infisso»: per una pergola a isola il giudizio spetta al Comune, e fra pergole addossate e autoportanti preferiamo, quando possibile, quella annessa all'edificio.

L'edilizia libera non è libertà dal paesaggio: l'articolo 6 vale «nel rispetto» del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004) e in un'area vincolata serve di regola l'autorizzazione paesaggistica anche per un'opera libera sul piano edilizio. Nel Lazio può valere per case al mare, centri storici, Castelli Romani e parti di Roma: la mappa dei vincoli la leggiamo noi, comune per comune. Il DPR 13 febbraio 2017 n. 31 distingue:

• Allegato A, A.22: «installazione di tende parasole su terrazze, prospetti o in spazi pertinenziali ad uso privato», esclusa dall'autorizzazione.
• Allegato A, A.17: per bar, ristoranti e attività turistiche, tende, pedane, paratie frangivento ed elementi ombreggianti «facilmente amovibili», senza parti in muratura né ancoraggi stabili al suolo: esclusi dall'autorizzazione.
• Allegato B, B.17: tettoie, porticati e manufatti aperti su più lati fino a 30 metri quadrati, in procedura semplificata.
• Pergola bioclimatica o pergotenda: nessuna voce propria nell'Allegato A; in area vincolata occorre di regola l'autorizzazione paesaggistica, ordinaria o semplificata, salvo diversa lettura del Comune e della Soprintendenza.

L'esclusione non sostituisce i titoli edilizi né la concessione di suolo pubblico. Per le case sul litorale pontino e ai Castelli Romani la verifica del vincolo è il primo passo del nostro progetto.

Regolamento edilizio e strumento urbanistico del Comune vengono prima della lettera b-ter e possono fissare dimensioni, distanze, altezze, colori e materiali. Non esiste quindi una risposta uguale per tutto il Lazio: ad Aprilia la pratica, quando serve, passa dallo Sportello Unico per l'Edilizia; a Roma, a Latina e altrove vale il regolamento locale. Prima di ordinare leggiamo quello del vostro Comune e, nei casi dubbi, chiediamo un parere scritto al tecnico comunale.

Per bar e ristoranti si aggiunge la concessione di occupazione di suolo pubblico, con canone e regolamento comunale (a Roma, la deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 118 del 2025, con regole diverse fra città storica e periferia); per gli stabilimenti balneari valgono la concessione demaniale e i titoli dello stabilimento: ne parliamo in pergole per ristoranti, hotel e stabilimenti. Restano ferme anche le norme antisismiche e, nei casi previsti, l'aggiornamento catastale.

In condominio valgono anche il Codice civile e il regolamento condominiale. Sul terrazzo di proprietà esclusiva l'articolo 1122 consente le opere che non danneggiano le parti comuni né pregiudicano stabilità, sicurezza e decoro architettonico, ma impone la «preventiva notizia all'amministratore». Su un lastrico o cortile comune si tratta di uso o innovazione di una parte comune (articoli 1102, 1117 e 1120): serve la delibera o il consenso.

Il regolamento condominiale può essere più severo della legge. Secondo quanto riportato da CondominioWeb, il Tribunale di Bolzano (sentenza n. 633 del 24 luglio 2026) ha ordinato la rimozione di una bioclimatica su terrazzo esclusivo, fissata al muro comune senza l'assenso dell'assemblea richiesto dal regolamento contrattuale: l'edilizia libera non cancella i limiti civilistici. Chiediamo sempre il regolamento prima del preventivo; i dettagli sono nella guida sulla pergola sul terrazzo in condominio.

Una pergola con consistenza e stabilità può contare come «costruzione» ai fini delle distanze. Il Codice civile chiede tre metri fra costruzioni non unite né aderenti su fondi confinanti (articolo 873), salvo distanze maggiori nei regolamenti locali, e tre metri dalle vedute dirette del vicino (articolo 907). Dalla strada: regolamento comunale e codice della strada, verificati nel rilievo. Se la pergola sia una costruzione dipende dal caso concreto: nel rilievo misuriamo confini, finestre e balconi dei piani superiori e la distanza dalla strada, e progettiamo nel rispetto delle regole del vostro Comune.

La cucina in pietra sotto la pergola si presenta come arredo esterno, come il barbecue e la fontana del Glossario del 2018. Le nostre cucine da esterno hanno strutture in pietra refrattaria, acciaio o legno trattato e piani in granito, quarzite, pietra sinterizzata o marmo; non costruiamo in cemento né in muratura, e questo aiuta anche sul piano dei permessi: lo studio tecnico Pagliai ricorda che platee e cordoli in cemento possono essere letti come trasformazione permanente del suolo.

Una cautela, segnalata dallo stesso studio: se la pergola è chiusa su tutti i lati e attrezzata con impianti fissi, climatizzazione e mobili da cucina, lo spazio può essere considerato di uso stabile e uscire dall'edilizia libera. Secondo quanto riportato da LavoriPubblici (3 luglio 2026), inoltre, i giudici valutano insieme gli interventi: pergola, vetrate, pavimento e impianti. Per questo progettiamo pergola, cucina e pavimento nello stesso disegno e, se l'idea è una stanza chiusa d'inverno, lo diciamo prima e chiediamo al Comune: vedi cucina da esterno sotto la pergola.

Michelessi lavora la pietra ad Aprilia, sulla Pontina, dal 1976, e nel reparto pergole rivende e installa pergole bioclimatiche, pergotende, tende da sole e chiusure di Gibus, KE Outdoor Design e Pratic. La verifica dei permessi, che riassumiamo qui sotto in cinque passi, fa parte del sopralluogo, progetto in 3D e posa, con sopralluogo e preventivo gratuiti in tutto il Lazio. Che titolo serva, se c'è un vincolo, che cosa chiede il condominio e a che distanza va messa la pergola: ve lo diciamo in fase di progetto.

Per le detrazioni c'è la guida ai bonus per tende da sole e pergole; per i costi, quanto costa una pergola bioclimatica; per la copertura con pannelli, le pergole fotovoltaiche, la cui parte elettrica ha regole proprie; il reparto è nella pagina Pergole. Per parlarne con noi: Michelessi SRL, Via Pontina km 45,350, Aprilia (Latina); telefono e WhatsApp +39 06 9275383.

1. Dove va la pergola
   Stabilite se la pergola va nel giardino di una casa singola, su un terrazzo o attico in condominio, in un cortile comune, su suolo pubblico o sul demanio: ogni caso ha un percorso diverso e titoli diversi.
2. Copertura e chiusure
   Verificate che la copertura sia a lame mobili o a telo retrattile (lettera b-ter) e non fissa; decidete se le chiusure laterali saranno assenti, parziali o su tutti i lati, perché una pergola chiusa stabilmente su tutti i lati va verificata con il Comune.
3. Vincolo paesaggistico e regolamento comunale
   Leggete la mappa dei vincoli paesaggistici e il regolamento edilizio del vostro Comune, che può fissare dimensioni, distanze, colori e materiali; nei casi dubbi chiedete un parere scritto al tecnico comunale.
4. Condominio e distanze
   Procuratevi il regolamento condominiale, date preventiva notizia all'amministratore o chiedete la delibera se la pergola tocca parti comuni; fate misurare nel rilievo confini, vedute, finestre dei vicini e distanza dalla strada.
5. L'esito nel progetto
   Fate riportare nel progetto l'inquadramento: edilizia libera, comunicazione, CILA, SCIA o permesso di costruire, con l'eventuale autorizzazione paesaggistica, confermato dal tecnico abilitato o dal Comune dove serve. Solo dopo si ordina la pergola. Noi ve lo diciamo in fase di progetto.

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